私たちの仕事

私たちの仕事

 土地家屋調査士は、みなさまの大切な不動産である土地や建物の、大きさ・形・利用状況などの現況を正確に調査・測量し、法務局に登記申請することを仕事としています。また、土地の筆界という国が管理する境界線を明らかにすることも私たちの仕事です。
 この登記を表示に関する登記といい、筆界を明らかにすることも含め、みなさまに代わって専門的に行うことを国に認められている唯一の国家資格者が土地家屋調査士です。
 私たちは、これらの仕事を通してみなさまの不動産を明確にし、不動産取引の安全を確保することで、みなさまの生活の安定と向上に役立つことを使命としています。
 土地を分筆したいときや境界線がはっきりしないとき、建物を新築・増築・取り壊したときなど、お困りの際はぜひ私たち土地家屋調査士にお任せください。

1表示に関する登記に必要な土地や建物の
調査と測量を行います

 土地家屋調査士は、土地や建物の現状を正確に法務局の登記記録に反映させるために必要な調査や測量を行います。
 例えば、土地の分筆登記を申請するためには、土地の周囲の筆界を全て明らかにする必要があるため、法務局に備え付けられた地図や地積測量図等の資料のほか、法務局以外の役所にある資料も調査します。その上で、現地の状況を把握して各種資料との整合性を確認するために測量して図面を作成します。

2表示に関する登記についての
登記申請の代理を行います

 不動産の現況が変わったり、変えようとしたりする場合には、所有者が法務局に対して必要な登記を申請する必要があります。しかしながらその手続きは専門的かつ複雑です。
 そこで、私たち土地家屋調査士が、みなさまに代わって書類を作成して法務局に登記申請を行います。

3表示に関する登記申請についての審査請求手続きの代理を行います

 審査請求とは、不動産の表示に関する登記についての登記官の処分が不当であるとする者が法務局長に対して行う不服申立て手続きをいいます。土地家屋調査士は、その手続きをみなさまに代わって行うことができます。

4筆界特定手続きの代理を行います

 土地の筆界がはっきりしないときに、法務局が現地における筆界の位置を特定する不動産登記法上の制度を筆界特定制度といいます。その制度を利用したいみなさまに代わって、私たち土地家屋調査士が手続きの代理を行います。
 土地家屋調査士は筆界を明らかにする専門家でもあるため、その知識と経験を生かして様々な角度から現地を分析してまとめた意見書を提出することで、法務局に対して明確に筆界の認識を示すことができます。
 また、筆界特定制度で法務局職員をサポートする専門委員である筆界調査委員のほとんどは土地家屋調査士が担っています。

5境界紛争の解決に特化した民間紛争解決機関への手続きの代理を行います

 紛争解決のプロフェッショナルである弁護士と、筆界のプロフェッショナルである土地家屋調査士がタッグを組み、民間紛争解決機関である京都境界問題解決支援センターで複雑に絡んだ境界問題の解決に導くためのお手伝いを行います。
 この手続きは一般にADRと呼ばれるもので、ADR認定土地家屋調査士(民間紛争解決手続代理関係業務を行うのに必要な能力を有すると法務大臣が認定した土地家屋調査士)だけが弁護士と共同でこの手続きの代理人となることができます。

6土地の筆界を明らかにします

 実は、土地の境界線には、「筆界」と「所有権界」の2種類があり、「筆界」は土地が登記されたときに、その土地の範囲を区画するものとして国により定められた線であり、登記などの正式な手続きをとらない限り変動させることはできません。それに対し、「所有権界」はいわゆる「境界」と呼ばれるもので、所有者間の合意などにより自由に変動させることができます。
 そのため、土地の一部を他人に譲渡した場合や、境界線を所有者同士の合意によって変動させた場合に、その状態に筆界を一致させる「分筆登記」を行わず、筆界と所有権界が一致しない状態のまま放置すると、後々土地の売買や建築の場面などでトラブルになることが多くあります。そうした筆界をめぐる問題を、正確かつ公正な調査によって解決に導くことも、土地家屋調査士の重要な仕事となります。

こんな時は土地家屋調査士会にお任せ下さい!

じめんのボタンのナゾ

じめんのボタンのナゾ

 通学路で地面にたくさんのボタンがあるのを見つけた凜菜さんが、そのボタンの正体を探りまとめた作品です。
 ボタンの目的や誰がどうやってつけたかなどの疑問を解決すべく、ボタンに書いてある「土地家屋調査士会」に行って、ボタンが土地の境界を示す「金ぞくびょう」などであることを知ります。
 さらに、もっと大事なえらいボタンがあることを教えてもらった凜菜さんは、国土地理院まで出かけ、『街区三角点』などの基準点があることも知り、その街区三角点がなんと凜菜さんの小学校の屋上にあるという嬉しい発見に至ります。
 ボタンそのもの以上に「そのち点にふかいいみがあるんだなとわかりました」というしっかりした結論が見事です。
 日常のふとした疑問を深く探究する姿勢、そして読み手を引き込む工夫のあるまとめ方が大変素晴らしい作品です。(全国小中学生作品コンクールホームページより)

登記に関する基本用語集

筆界(ひつかい、ひっかい)
不動産登記法では、土地の数を数えるときの単位として「筆」が用いられているため、土地と土地との境界を筆界という。筆界はその土地が発生したときに確定した土地の境界を意味し、本来はその土地の所有者の所有権の及ぶ範囲と一致しているものだが、常に両者が一致していると限らないため、所有権の及ぶ範囲は「所有権界」と呼ばれる。筆界と所有権界の相違は土地の境界をめぐるトラブルの原因のひとつである。
所有権界(しょゆうけんかい)
ある土地の所有者とその隣接地所有者の所有権の範囲がぶつかる境を指す言葉。所有権の及ぶ範囲と理解して良い。民法上、所有権は絶対的な権利とされ、処分も自由にできるとされている。隣接地所有者との間の合意によって、所有権界は自由に設定できると考えられている。ただし、所有権界が変更されても筆界は影響を受けない。
地図(ちず)
不動産登記法第14条第1項に規定されている、土地の境界線(筆界)を描いた図面のこと。土地家屋調査士の講義では「地図」という言葉が頻繁に用いられるが、それらはことごとく「法第14条地図」のことである。
地積測量図(ちせきそくりょうず)
土地の境界を明らかにし、面積の計算方法が記載されている図面。地積測量図の作成方法については、細かな規定が定められているが、その規定は時代に応じて随時見直されているので、地積測量図も規定の改正に応じてその内容にはかなりの差がある。
地目(ちもく)
土地の利用状況を表現するためのもの。住宅用の土地であれば「宅地」、田んぼであれば「田」というように、利用状況を明らかにするために登記される。地目は現況が優先され、現況が変更されていないと変更の登記ができない。なお、登記記録上の地目が田や畑といった農地である場合には、強行法である農地法の制限を受けるために、たとえ実際に現地が宅地に変更されていても地目変更登記ができない場合もある。
境界標(きょうかいひょう)
土地の境界点に設置されている目印の総称。実際には金属板などである場合も「杭(くい)」と表現する土地家屋調査士が多い。土地家屋調査士が「杭」といえば、100%境界標識のことである。
筆界確認書(ひつかいかくにんしょ、ひっかいかくにんしょ)
隣接する土地の所有者同士が、主として、①所有する土地の境界について両当事者の認識が一致していること、②土地の境界については当事者間に争いがないこと、の2点について確認するために作成する書類。
通常は全く同じものを2通作成し、両土地の所有者が両方に署名・捺印をして、お互いが1通ずつを保有する。
建物図面(たてものずめん)
建物とその敷地の位置関係を明確にするために作成される図面。敷地の形状と建物の形状、それらの位置関係、方位などが描かれている。
種類(しゅるい)
建物の用途を示す情報のこと。居住用のものであれば「居宅」であるし、事務のために使うのであれば「事務所」である。
構造(こうぞう)
登記記録の建物の構造は、3つの情報から構成される。

1.主な建築材料に関する情報
2.屋根の素材または形状に関する情報
3.階数に関する情報

例えば「木造かわらぶき2階建」というようにである。「木造」の部分が建物の主要構成物を、そして「かわらぶき」の部分が屋根の構成素材を、さらに「2階建」という部分で、階層が地上に2階層あることを、それぞれ示している。
床面積(ゆかめんせき)
不動産登記法上登記すべき建物の床面積は計算方法が細かく定められている。木造建築物の場合には外周の柱芯を結ぶ線で囲まれた部分が床面積となる。区分建物の場合には、一棟の床面積は壁芯の線で計算するが、専有部分の床面積は壁の内面の線で計算する。区分建物の場合には、壁そのものは法定共用部分となる。また、床面から天井までの高さが1.5m未満の部分については床面積から除外することができ、出窓についても基本は床面積から除外される。したがって、建築基準法上の床面積とは異なる場合が多い。
不動産登記法(ふどうさんとうきほう)
登記に関する手続きについて定めている手続法。民法第177条を具体化するための特別法。現在の位置づけは民法の特別法であるが、登記法は民法よりも先に制定されている。
登記記録(とうききろく)
不動産登記法の定めによって、作成された登記データベースのこと。以前は簿冊(紙ベース)で管理されていたが、今では電子化されて登記データベースとなっている。一つの不動産について一つの登記記録が作成され、不動産の誕生から消滅までの履歴を管理している。人で言うと戸籍のようなものと考えていただければよい。
表題部(ひょうだいぶ)
登記記録の中で不動産の物理的現況を明らかにするために設けられている情報群のこと。土地であれば、所在、地番、地目、地積、分筆等の履歴、筆界特定の有無、地図の番号、などが情報として収められており、建物の場合には、所在地、建物番号、種類、構造、床面積、附属建物に関する情報などが収められている。区分建物の場合には通常の建物の情報以外に、一棟の建物の情報、専有部分の建物の情報、敷地権に関する建物の情報などが加えられる。
表題登記(ひょうだいとうき)
未登記の不動産に対して行う登記で、これによって登記記録の表題部が作成される。登記記録の表題部がなければ、権利に関する登記を行うことはできない。埋立地を最初に登記する際や、払い下げられた未登記の国有地に対して最初にする登記が、土地表題登記である。また、新築未登記の建物に対して最初にする登記が建物表題登記である。
表示に関する登記(ひょうじにかんするとうき)
登記記録のうち、表題部に変更を加える登記のこと。新たに登記記録を作成する登記も含む。表示に関する登記は民法177条で規定されているところの「物権対抗要件を備えるための登記ではない」とされるが、所有権保存登記がなされるまでの間、表題部末尾に所有者が公示されることになっている。
法務局(ほうむきょく)
登記、戸籍・国籍、供託等の民事行政事務と訴訟事務及び人権擁護事務を行う法務省の内部部局である民事局の地方支分部局。平成28年4月現在、全国に8つの法務局と42の地方法務局があり、法務局及び地方法務局の下には262の支局及び106の出張所がある。
不動産(ふどうさん)
民法第86条第1項で規定されている。具体的には、土地とその地上にある建物を指す。
筆界特定制度(ひつかいとくていせいど)
筆界特定制度とは、土地の所有者として登記されている人などの申請に基づいて、筆界特定登記官が、外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、現地における土地の筆界の位置を特定する制度です。
筆界調査委員(ひつかいちょうさいいん)
土地の筆界の調査について専門的な知識を十分有すると認められるもので、土地家屋調査士、弁護士、司法書士の中から選任される非常勤の国家公務員。筆界調査委員の構成比率は、概ね土地家屋調査士90%、弁護士5%、司法書士5%程度である。筆界の調査については土地家屋調査士の持つ専門職能が著しく高いことを反映した結果であるといえる。
ADR(えい・でぃー・あーる)
Alternative Dispute Resolution の頭文字。
判決などの裁判によらない紛争解決方法を指し、民事調停・家事調停、訴訟上の和解、仲裁及び行政機関や民間機関による和解、あっせんなどを意味する。
民間型ADR機関においては、法律だけにとらわれない自由な発想での紛争解決が可能である。その中で、土地境界問題に特化した民間型裁判外紛争解決手続のことを土地境界問題ADRといい、全国に50ある土地家屋調査士会の全てが、各地の弁護士会と協力して土地境界ADR機関を設置・運営している。